Контакты:
8 (812) 99-323-77
Звонок по России бесплатный
ул.Караванная д.1 офис 252Б

Как продать квартиру, обремененную ипотекой

   Нам часто задают один и тот же вопрос  возможно ли продать квартиру, которая находиться в обременении у банка (то есть  квартиру, купленную в  ипотеку) или тоже очень частый вопрос можно ли квартиру с обременением продать и купить другую с использованием ипотеки. Всем понятно, что никто не застрахован от потери работы, внезапной болезни или пополнения в семье. В жизни случаются как радостные, так и грустные события, и даже купленная однажды по ипотеке долгожданная квартира через какое-то время может оказаться ненужной. Итак, попробуем,  ответить  на все эти вопросы.

  Порядок продажи заложенного имущества подробно регламентирован в законе об ипотеке и других нормативно правовых актах. Передача квартиры в залог не лишает залогодателя его права как собственника заложенного имущества распоряжаться им. Однако обременение недвижимости залогом налагает определенные ограничения по распоряжению этим правом. В соответствии с ними жилье, заложенное по договору об ипотеке, может быть продано залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. То есть только с разрешения банка возможно продать или обменять квартиру.

  Продажа жилья, находящегося в залоге у банка пока ещё не так часто встречается на рынке недвижимости. Однако в нашей  практике такие случаи уже есть. Например, заёмщик, не сколько лет назад приобрел квартиру по ипотеке, исправно выплачивал платежи в течение нескольких лет, но затем по каким-то причинам ему стала необходима квартира большего размера. В этом случае он ищет покупателя на свою квартиру. Вырученные средства пойдут на погашение кредита, а оставшаяся часть  на первый взнос на новую  квартиру  уже по другому кредитному договору.

  Бывают и другие случаи. Если по истечении какого-то срока заемщик, взявший ипотеку, оказывается не платежеспособным, то на квартиру так же подыскивается покупатель, заключается соглашение о переводе долга с согласия банка, по которому покупатель приобретает право собственности на недвижимость и обязанность погасить долг перед банком, то есть становится новым должником. Возможен и вариант, когда покупатель квартиры не располагает необходимой суммой для покупки и так же собирается воспользоваться ипотечным кредитом. Это более сложная процедура, поскольку банк должен будет одобрить его кандидатуру в качестве нового заемщика. При этом заемщик должен понимать, что продажа объекта, находящегося в залоге, — нестандартная сделка и может повлечь за собой снижение стоимости объекта.

  Если кредитор, он же залогодержатель, согласен на отчуждение залогодателем заложенного имущества, то, как правило, заемщик самостоятельно находит покупателя на квартиру или на обмен квартиры. При этом возможны два варианта последствий такой сделки: если производится обмен, то залогодатель передает залогодержателю в обеспечение исполнения обязательства путем замены предмета залога новую квартиру. Если производится сделка купли продажи заложенной квартиры, то залогодатель вырученными денежными средствами досрочно погашает ипотечный кредит. В то же время возможны случаи, когда новый приобретатель заложенной квартиры намеревается её приобрести также с использованием кредитных средств. В такой ситуации возможен перевод долга на нового залогодателя, обеспечением по которому будет выступать та же квартира.

  Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, прежде всего нужно получить согласие самого банка. Как только кредитная организация дала добро, нужно выбрать схему продажи. Есть два способа проведения таких сделок.  Какой выбрать — решать банку, покупателю и продавцу. Способы отличаются друг от друга принципиальным моментом, когда и при каких условиях будет снят залог с квартиры — до перерегистрации прав собственности или после. В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом снимает обременение. В этом случае на какое-то время залогодателем становится новый собственник жилья — покупатель. Покупатель помещает деньги в две ячейки в депозитарии. В одну закладывается сумма, равная остатку задолженности банку, в другую — все остальное. Операция с ячейками проходит под контролем сотрудника банка. Когда произошла регистрация прав нового собственника, сотрудник банка забирает остаток задолженности из «своей» ячейки и дает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из другой ячейки забирает продавец залоговой квартиры. Если по каким-то причинам регистрации договора и перехода прав собственности не происходит, деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

  Если выбирается второй способ, то заемщик должен внести на свой текущий счет в банке остаток ссудной задолженности и начисленные проценты по кредиту для того, чтобы банк мог списать данную сумму и выдать заемщику письмо о том, что он исполнил свои обязательства перед банком и может снимать обременение с квартиры. Для этого заемщик может заключить предварительный договор купли продажи квартиры, по которому покупатель заемщику передаст сумму, достаточную для закрытия им ипотечного кредита. Её заемщик, в свою очередь, внесет на свой текущий счет до подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Сдать документы на снятие обременения и регистрацию договора купли продажи между заемщиком и его покупателем можно будет в один день.

  Итого квартиру с обременением продать можно, но сложно.

  Не осложняйте себе жизнь - наша компания «Портфель Недвижимости» создана специально для клиентов, которые ценят свое время.  Будем рады видеть вас в нашем офисе.